中国楼市将现拐点 深圳房价仍将继续上涨

就在有关房地产泡沫的马拉松辩论赛尚未落幕之际，一个响彻全国的洪亮声音使这场所谓的辩论嘎然而止。“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”的表述，清楚无误出现在温家宝总理所做的《政府工作报告》中；与此相呼应的是，两天后，国务院副总理曾培炎亦提醒某些城市“警惕出现房地产泡沫”。随后，央行就出台了提高住房贷款利率和首付比例政策，财政部官员也表示，将很快出台房地产税以调节房价。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松从此次央行调息流露出的信息中分析出：“房地产作为利率敏感部门，将会在今后的利率决策中有更大的影响。”深圳市英联国际不动产提供的《2005年中国房地产趋势分析报告》称，这预示着，长期以来受政策影响而波动的楼市拐点即将出现。虽然此轮抑制房价上涨过快的宏观调控政策对楼市的影响可能会有一定的滞后性，但种种迹象表明，楼市拐点可能最迟于2006年春夏之交来临。调控频放降温信号在英联国际不动产提供的《2005年中国房地产趋势分析报告》中，对近几年的房地产市场有如下描述：自2001年以来，我国的房地产市场明显呈牛市特征，尤其是2003年下半年以后，房价上涨加快。2002年以后，房地产市场的政策导向在悄悄发生变化。2002年8月，在重申了“低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷”的货币政策不会改变之后，央行首次提到要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业。”在有案可查的资料中，这是最早发出的警惕房地产泡沫的声音。在2003年2月发布的2002年货币政策执行报告中，央行再次提醒房地产泡沫及其引发的金融风险。2003年的121号文件，央行又把这种声音调高了几度。事实上，自去年以来，政府部门一直在运用“组合拳”为楼市降温，调控亦取得了一定成效，但局部过热情况并未就此匿迹，部分城市楼价更是逆势上扬。国家统计局的数据表明，2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10％的城市有9个，长三角就有南京、杭州、宁波、上海4个城市。在中国楼市发展的这一关键时期，“两会”上的政策宣示无疑意义非常。

国务院发展研究中心研究员廖英敏认为，中央高层显然已注意到房价过高的问题，今年工作重点将放在调控供需平衡上，政府将更加有所作为。

英联国际不动产总裁郭建波指出，当前的国际经济环境和国内经济形势不允许房地产行业处于高烧状态，必须给房地产行业降温，温总理的政府工作报告就是房地产市场的政策拐点信号，它意味着政府在未来的时间里还将有更多的调控房地产政策出台。楼市拐点即将出现郭建波认为，在一系列政策的宏观调控下，来自市场的反应虽然滞后一些，但楼市拐点也将很快来临，全国房价会出现不同程度的收缩，房价上涨速度大大减缓，维持5％的增速，部分地区房价甚至出现负增长。业界的声音是，由于房地产区域性特征强，而中国各地情况不同，因此对楼市即将“由牛走熊”的拐点判断很难认同。而申银万国证券研究所报告则预测，上海房价未来十二个月内可能会下跌一至两成；英联国际不动产研究报告的观点是“看空长三角楼市”，报告指出：长三角平均房价收入比／理性房价收入比＝13.49／7＝1.93,其中上海、杭州、南京、宁波的比例已经超过2甚至达到3倍，充分说明长三角地区房地产市场过热，尤以四城市为典型。如果政府加大力度，推出一连串调控政策，房地产市场难免要进入漫长的调整期，长三角房地产会出现深幅回调。“房价一旦出现下跌，涨跌周期将是一个痛苦而漫长的过程，房价会在跌涨之间反复变化，具体到某个城市，还得由它的市场发育成熟度和抗风险能力决定。上海房价如果在2006年开始深幅回落，预计2010年世博会举办前后将进入另一个上升周期。”郭建波如是说。深圳应保持预警心态面对日益紧缩的调控政策，深圳楼市“抗击打”的能力有多强？业内人士表示，目前来看，特区内商品房的价格与价值基本一致，但仍应看到可能出现的变化，保持一种预警的心态。

深圳市房地产研究中心王锋博士认为，从深圳房地产市场运行情况看，由于较早采取了严格的房地产用地供应政策，房地产市场已连续多年保持着平稳、理性的发展局面，供求总量基本均衡，供求结构基本合理。郭建波的观点是，深圳房地产由于最早进行土地市场化运作，房地产经济运行的总体水平、稳定程度明显高于全国，完全有能力平稳渡过调整期。从1987—1994年房地产波动周期来看，深圳房地产周期的扩张期长于全国，收缩期短于全国，房价恢复时间快过全国其它地区。从房地产成长规律来说，每年平均成长10％应该是正常的成长趋势。但深圳2000—2004年房价年平均成长率只有2.53％，并没有顺着经济发展而大幅上涨，远远低于正常水平。“如果珠三角房价受2005年这一波调整影响而出现房价滞涨，未来三年，珠三角将补上这四年应有的涨势，考虑到宏观政策面的影响，将以5％—8％的增速发展。”郭建波说，“深圳房价‘补涨’区域将首先出现在宝安中心区。”王锋则认为，“总体来看，2004年至2005年深圳的房价将继续上涨，但上涨幅度不会太大。”